mik_anna: (me)
[personal profile] mik_anna
Первым приятным сюрпризом для нас было, что разные сегменты рынка могут находится в разных состояниях и в нашем случае мы оказались на правильных концах обоих рынков. Сначала я напишу про сегмент, где мы продавали, так как это оказалась самая приятная транзакция.
Итак, Ньютон, рынок маленьких домов- совершенно очевидный рынок, где хорошо быть продавцом и отвратительно быть покупателем.Для тех, кто незнаком с бостонскими реалиями, Ньютон- один из ближайших пригородов Бостона, очень удобный для коммюта, с замечательными школами, является пределом мечтаний бесконечного числа образованных родителей желающих отдать своих отпрысков в ньютонские школы (мы и сами такие). За эту мечту они готовы платить несуразные деньги, за которые где-нибудь в Техасе можно купить дворец, а в Ньютоне хватает только на маленькую сараюшку 1950 года постройки с текущей крышей. Рынок продавца- это значит, что все продается быстро и с войнами между кучей покупателей (bidding wars а не то что вы подумали). Все разумно оцененные дома уходят за одни выходные и это очень легко видеть по сайтам МЛС если последить пару недель. В последний раз мы были на этом рынке 7 лет назад, потому ниже наблюдения о том, что поменялось с тех пор:

  1. Аукционы стали нормой жизни. Нынче почти все объявления о продаже имеют фразу типа «все оферы будут рассматриваться в понедельник в 2 часа дня», при этом нормой считается что агент не показывает продавцу оферы до того момента. Причина очевидна- чтобы разогреть торговлю и создать дополнительную конкуренцию между покупателями.

  2. Многие листинги имеют фразу типа «первый показ на первом опен-хауз», а агенты подсовывают подписать бумажку что-то типа «я не хочу показывать дом до такого-то числа», впрочем, я почти уверена что эта бумажка никакой легальной силы не имеет, но смотрится солидно, хотя я все одно не поняла кого именно она ограничивает. Это делает стандартные байки агентов  («на рынке продавца, покупатель должен иметь хорошего агента со связями, который покажет дом до того как тот выйдет на рынок чтобы сразу дать офер и иметь временное преимущество») абсолютно глупыми сказками. Большинство домов в этом сегменте продается через опен-хауз, на наш дом был большой спрос и куча народу прошло через опен-хауз, но никто не попросил частный просмотр.

  3. Появился новый тренд подавать вместе с офером письмо, в котором покупатели описывают кто они и почему они хотят купить этот дом (и прикладывают фотографии детей и питомцев)

  4. Появились прокси-оферы, это когда в офере написано «мы предлагаем за дом Х денег, но если кто-то предложит больше нас (скажем У), то мы готовы поднять свой офер до У+а, но не выше чем Z». Говорят, что особенно забавно бывает когда бьются друг против друга два таких офера, впрочем у нас такого не было.

  5. Конкуренция среди покупателей приводит к тому, что улучшаются условия оферов. Некоторые покупатели отказываются от инспекции дома: они приводят контрактора на опен-хауз, чтобы он бегло посмотрел дом. Некоторые покупатели не ставят континженси на ипотеку, это не вполне то же самое что и кэш-офер, так как они таки берут ипотеку, просто они готовы потерять залог если ипотеку не дадут.

  6. Меня удивило как много персональной информации готовы раскрыть покупатели: нам давали выписки с разных счетов и показывали содержания разных приватных договоров.

  7. Самое удивительное для меня то, что если дом не продался в первые выходные, то он стоит на рынке долго-долго, даже если продавцы понижают на него цену до более чем разумного уровня. Еще более странно если дом ушел в первый выходные, но сделка развалилась по каким-либо причинам, то дом может потом долго висеть, проседать в цене и никому не нужен.


О том, что оказалось байками: на рынке бродят толпы китайцев с чемоданами денег и скупают все за кэш.

Ну а теперь собственно про нашу продажу. Мы были гордыми владельцами маленького домика в супер-местности и в очень хорошем состоянии. Домик располагался в пешей достижимости до метро, в тупике, относился к популярной школе, имел лесистый участок и не смотрел соседям в окна. Единственным недостатком домика (помимо размера) было отсутствие гаража, но зато участок был достаточно большой чтобы достроить и дом и гараж.
Мы начали готовить дом к продаже как только поняли что наверное что-то купим (за две недели до выхода на рынок). Подготовка заключалась в том что мы арендовали склад и отвезли туда малоиспользуемые вещи. Идея была освободить дом от персональных мелких вещей. Как только наш офер на покупку был принят мы выставили дом на продажу, все заняло примерно неделю. В понедельник пришел фотограф, отснял и измерил дом. В среду мы повесили дом на МЛС. Впереди были длинные выходные- Мемориал Дэй- мы устроили 4 опен-хауза: в пятницу вечером и около обеда в субботу-воскресенье-понедельник. Эти выходные на нашем тупичке все время сновали какие-то люди и частной жизни не было совсем. Народ шел потоком- наш дом посмотрели около 60 семей. Люди приходили за пол-часа до начала и толпились под окнами еще пол-часа  после окончания, размахивая руками «а вот тут я построю гараж».  Во вторник к указанному часу у нас было 4 офера, мы поторговались с избранными еще день и ушли под контракт.

В противоречие байкам про чемоданы кэша, все наши покупатели были самыми обычными семьями, которые собирались брать ипотеку. Мы, конечно, прогуглили всех покупателей и поняли, что любая бы из этих семей идеально бы вписалсь в Ньютон, это были семьи с маленькими детьми, оба родителя образованны и работают на хороших позициях- медики, финансисты, ученые. Этнически это тоже была типичная ньютонская смесь- европейцы, израилитяне и азиаты. Две семьи приложили к оферам письма и фотографии, и это были два самых привлекательных офера. Мы в результате приняли офер не с самой высокой ценой- самый высокий офер шел с континженси на ипотеку, которая нам казалась очень рискованной (они хотели положить только 10% даун, и при растущем рынке мы сомневались что наш дом получит правильный апрейзал). В результате мы приняли офер с чуть меньшими деньгами, но без каких-либо условий, и ни разу не пожалели об этом. Сделка прошла очень гладко, а покупатели оказались очень сговорчивыми, чем мы впоследствии воспользовались, но об этом потом.

Date: 2015-07-14 01:58 pm (UTC)
From: [identity profile] inostranka.livejournal.com
Спасибо за подробный отчёт, очень интересно! Прямо захотелось дом продать ;)))
А какие причины для 7ого пункта? Как-то кажется странным для рынка продавца, нет?
Мне ещё рассказывали, что если раньше (как раз 7-10 лет назад) начальную цену ставили несколько завышенной, с тем, чтобы потом "сторговаться" на 5-10% ниже, то сейчас, наоборот, цену несколько занижают, чтобы получить много оферов и продать через bidding war на 5-10% дороже. Это похоже на ваш опыт?

Date: 2015-07-14 02:12 pm (UTC)
From: [identity profile] mik-anna.livejournal.com
цену очень сложно понять, потому как она растет... у нас были одни ожидания, перед тем как выставлять дом мы поискали продажи в округе и увидели что их мало и разброс цен велик, точнее мы нашли три дома так чтобы близко и в последние пол-года и разброс цены был 200К(это при медиане в 700К!!!), причем смотря на описание я бы не угадала какой уйдет дороже а какой дешевле. нам конечно понравилась самая высокая цена :) но объяснить я ее не смогла. в результате из-за этой самой высокой продажи мы поставили цену выше чем изначально думали, а продали еще выше чем просили. как понимаешь, мы не в претензии. из-за аукционов все в первый выходной уходит выше запрашиваемой цены. все наши оферы были выше запрашиваемой. в целом, мы остались довольны. занижали ли мы цену? вроде как нет...

про пункт 7- типичная нерациональность казалось бы, но с другой стороны если дом возвращается на рынок, то велика вероятность что у него есть проблемы- либо на инспекции что-то вылазет, либо оценщики дают низкую оценку и ипотеку сложно получить, либо хозяева несговорчивые. мне кажется что в сумашедшем рынке правильная стратегия покупателя- давать оферы на все что нравится и быстро, ибо ты толком ничем не рискуешь (ну кроме 1К начальных денег) до тех пор пока не подписал контракт. проблемные дома в этом случае потеря времени.
у нас кстати был один офер где они ставили очень короткий дедлайн- типа пару часов, потому как в случае отказа хотели сразу давать офер другим:)

Date: 2015-07-14 08:43 pm (UTC)
From: [identity profile] inostranka.livejournal.com
Интересно, а как в такой ситуации покупать сначала, а продавать потом? Или вы покупали не в расчете на продажные деньги? В смысле, если "лишние" $100К можно получить, то и новый дом мог быть дороже, нет?

Диапазон в $200К - это по цене дома без связи с площадью дома? Я как-то смотрела на цену per square foot в Ньютоне, и она была довольно стабильной. Хотя, $100К плюс/минус от $700К, это таки плюс/минус 15%, может и тогда похожий был.

Мой коллега сейчас продавал в Лексингтоне, но дом побольше/подороже, так у него аж 16 оферов было после 2ух open houses. При этом лучший - плюс 8% от назначенной цены, то есть именно вписываясь в "цена на 10% ниже финальной". Это то, что я имела в виду - раньше дома уходили за -5-10% от назначенной цены, а сейчас - за плюс 5-10% (ну, насколько я слышала). Не то, что недо/переоценивают, но такие market expectations и это то, что происходит. Скажем, в наше время никто (насколько я знаю), не давал офер выше запрашиваемой цены, а сейчас - наоборот.

Date: 2015-07-15 12:08 pm (UTC)
From: [identity profile] mik-anna.livejournal.com
о том как покупать и продавать одновременно- очень сложный вопрос. нам очень повезло в том что у нас одновременно было два договора, но даже нам было очень сложно. я об этом напишу пойзже- там куча заморочек с финансированием вылазитю

Date: 2015-07-14 02:52 pm (UTC)
From: [identity profile] ishut.livejournal.com
Slushai, a takoi dikii spros tol'ko na doma gde-to nizhe 800K (i.e. to chto v principe mogu pozvolit' sem'i kotorye ty opisala) ili na sovsem dorogie tozhe?

v Lexington(e) tochno est' kitaicy s chemodanami kotorye pokupayut za cash, y menya neskol'ko znakomyx tak svoi doma prodali.

Date: 2015-07-14 02:59 pm (UTC)
From: [identity profile] mik-anna.livejournal.com
про это будет следующий пост:) я думаю что для более дорогих домов совершенно неочевидно что это рынок продавца, он либо в балансе либо слегка более выгоден покупателю

Date: 2015-07-14 03:11 pm (UTC)
From: [identity profile] mamaracha.livejournal.com
Китайцы в Ньютоне, безусловно, ходють, и с чемоданами :). Только они обычно закупаются домами дороже, типа, начиная где-то с полтора-два лимона.

Date: 2015-07-14 03:21 pm (UTC)
From: [identity profile] mik-anna.livejournal.com
а ты сама их видела?:) призрак китайца с чемоданом ходит по Ньютону:)
ну теперь у них рынок крашнулся и чумоданы тю-тю...

Date: 2015-07-14 03:33 pm (UTC)
From: [identity profile] mamaracha.livejournal.com
Я - нет, я ж ничего не продавала в Ньютоне. Но знакомая агентша рассказывала. И потом, я вижу, кто у нас покупает, только не старенькие домишки в той стороне, где мы живём, а в куль-де-саке, где домишки побольшее, и нам не по карману :).

Date: 2015-07-14 06:29 pm (UTC)
From: [identity profile] angerona.livejournal.com
за год, конечно, может все и изменилось, но когда я смотрела дома год назад, то, что рассказывали "знакомые агентши", и то, что было в реальности, совпадало менее, чем наполовину.

Date: 2015-07-14 03:48 pm (UTC)
From: [identity profile] volodki.livejournal.com
Очень интересно, спасибо!
У нас пара друзей в прошлом году покупали дом "до выхода на рынок" через агента. Не совсем понимаю, зачем это нужно продавцам, но такие случаи имеют место быть - и это примерно в том же сегменте рынка (лучшие в городе школы в разумном удалении от центра, более-менее благополучное работающее население, разве что в Денвере это все подешевле - медиана у таких домов сейчас навскидку 500, а размером они побольше, ибо как правило не ранее 80-90х гг строительства).
А фотографии будут? :-)

Date: 2015-07-14 06:03 pm (UTC)
From: [identity profile] mik-anna.livejournal.com
фотки постараемся повесить как-нибудь:)

Date: 2015-07-15 04:14 am (UTC)
From: [identity profile] volodki.livejournal.com
Еще хотел спросить - а вы пользовались услугами риэлтеров при продаже/покупке?

Date: 2015-07-15 12:09 pm (UTC)
From: [identity profile] mik-anna.livejournal.com
да, у нас был один агент на обе транзакции и мы сторговали с нее скидку на комиссию:)

Date: 2016-04-11 08:03 am (UTC)
From: [identity profile] aarefyeva.livejournal.com
Спасибо, что пишешь о своем опыте - я просто взахлеб читаю! Моделирую аукционы на рынке недвижимости (http://stanford.edu/~aarefeva), поэтому реальный опыт очень интересен.
Page generated Jul. 21st, 2017 06:34 pm
Powered by Dreamwidth Studios