mik_anna: (me)
[personal profile] mik_anna
Первым приятным сюрпризом для нас было, что разные сегменты рынка могут находится в разных состояниях и в нашем случае мы оказались на правильных концах обоих рынков. Сначала я напишу про сегмент, где мы продавали, так как это оказалась самая приятная транзакция.
Итак, Ньютон, рынок маленьких домов- совершенно очевидный рынок, где хорошо быть продавцом и отвратительно быть покупателем.Для тех, кто незнаком с бостонскими реалиями, Ньютон- один из ближайших пригородов Бостона, очень удобный для коммюта, с замечательными школами, является пределом мечтаний бесконечного числа образованных родителей желающих отдать своих отпрысков в ньютонские школы (мы и сами такие). За эту мечту они готовы платить несуразные деньги, за которые где-нибудь в Техасе можно купить дворец, а в Ньютоне хватает только на маленькую сараюшку 1950 года постройки с текущей крышей. Рынок продавца- это значит, что все продается быстро и с войнами между кучей покупателей (bidding wars а не то что вы подумали). Все разумно оцененные дома уходят за одни выходные и это очень легко видеть по сайтам МЛС если последить пару недель. В последний раз мы были на этом рынке 7 лет назад, потому ниже наблюдения о том, что поменялось с тех пор:

  1. Аукционы стали нормой жизни. Нынче почти все объявления о продаже имеют фразу типа «все оферы будут рассматриваться в понедельник в 2 часа дня», при этом нормой считается что агент не показывает продавцу оферы до того момента. Причина очевидна- чтобы разогреть торговлю и создать дополнительную конкуренцию между покупателями.

  2. Многие листинги имеют фразу типа «первый показ на первом опен-хауз», а агенты подсовывают подписать бумажку что-то типа «я не хочу показывать дом до такого-то числа», впрочем, я почти уверена что эта бумажка никакой легальной силы не имеет, но смотрится солидно, хотя я все одно не поняла кого именно она ограничивает. Это делает стандартные байки агентов  («на рынке продавца, покупатель должен иметь хорошего агента со связями, который покажет дом до того как тот выйдет на рынок чтобы сразу дать офер и иметь временное преимущество») абсолютно глупыми сказками. Большинство домов в этом сегменте продается через опен-хауз, на наш дом был большой спрос и куча народу прошло через опен-хауз, но никто не попросил частный просмотр.

  3. Появился новый тренд подавать вместе с офером письмо, в котором покупатели описывают кто они и почему они хотят купить этот дом (и прикладывают фотографии детей и питомцев)

  4. Появились прокси-оферы, это когда в офере написано «мы предлагаем за дом Х денег, но если кто-то предложит больше нас (скажем У), то мы готовы поднять свой офер до У+а, но не выше чем Z». Говорят, что особенно забавно бывает когда бьются друг против друга два таких офера, впрочем у нас такого не было.

  5. Конкуренция среди покупателей приводит к тому, что улучшаются условия оферов. Некоторые покупатели отказываются от инспекции дома: они приводят контрактора на опен-хауз, чтобы он бегло посмотрел дом. Некоторые покупатели не ставят континженси на ипотеку, это не вполне то же самое что и кэш-офер, так как они таки берут ипотеку, просто они готовы потерять залог если ипотеку не дадут.

  6. Меня удивило как много персональной информации готовы раскрыть покупатели: нам давали выписки с разных счетов и показывали содержания разных приватных договоров.

  7. Самое удивительное для меня то, что если дом не продался в первые выходные, то он стоит на рынке долго-долго, даже если продавцы понижают на него цену до более чем разумного уровня. Еще более странно если дом ушел в первый выходные, но сделка развалилась по каким-либо причинам, то дом может потом долго висеть, проседать в цене и никому не нужен.


О том, что оказалось байками: на рынке бродят толпы китайцев с чемоданами денег и скупают все за кэш.

Ну а теперь собственно про нашу продажу. Мы были гордыми владельцами маленького домика в супер-местности и в очень хорошем состоянии. Домик располагался в пешей достижимости до метро, в тупике, относился к популярной школе, имел лесистый участок и не смотрел соседям в окна. Единственным недостатком домика (помимо размера) было отсутствие гаража, но зато участок был достаточно большой чтобы достроить и дом и гараж.
Мы начали готовить дом к продаже как только поняли что наверное что-то купим (за две недели до выхода на рынок). Подготовка заключалась в том что мы арендовали склад и отвезли туда малоиспользуемые вещи. Идея была освободить дом от персональных мелких вещей. Как только наш офер на покупку был принят мы выставили дом на продажу, все заняло примерно неделю. В понедельник пришел фотограф, отснял и измерил дом. В среду мы повесили дом на МЛС. Впереди были длинные выходные- Мемориал Дэй- мы устроили 4 опен-хауза: в пятницу вечером и около обеда в субботу-воскресенье-понедельник. Эти выходные на нашем тупичке все время сновали какие-то люди и частной жизни не было совсем. Народ шел потоком- наш дом посмотрели около 60 семей. Люди приходили за пол-часа до начала и толпились под окнами еще пол-часа  после окончания, размахивая руками «а вот тут я построю гараж».  Во вторник к указанному часу у нас было 4 офера, мы поторговались с избранными еще день и ушли под контракт.

В противоречие байкам про чемоданы кэша, все наши покупатели были самыми обычными семьями, которые собирались брать ипотеку. Мы, конечно, прогуглили всех покупателей и поняли, что любая бы из этих семей идеально бы вписалсь в Ньютон, это были семьи с маленькими детьми, оба родителя образованны и работают на хороших позициях- медики, финансисты, ученые. Этнически это тоже была типичная ньютонская смесь- европейцы, израилитяне и азиаты. Две семьи приложили к оферам письма и фотографии, и это были два самых привлекательных офера. Мы в результате приняли офер не с самой высокой ценой- самый высокий офер шел с континженси на ипотеку, которая нам казалась очень рискованной (они хотели положить только 10% даун, и при растущем рынке мы сомневались что наш дом получит правильный апрейзал). В результате мы приняли офер с чуть меньшими деньгами, но без каких-либо условий, и ни разу не пожалели об этом. Сделка прошла очень гладко, а покупатели оказались очень сговорчивыми, чем мы впоследствии воспользовались, но об этом потом.
From:
Anonymous( )Anonymous This account has disabled anonymous posting.
OpenID( )OpenID You can comment on this post while signed in with an account from many other sites, once you have confirmed your email address. Sign in using OpenID.
User
Account name:
Password:
If you don't have an account you can create one now.
Subject:
HTML doesn't work in the subject.

Message:

 
Notice: This account is set to log the IP addresses of everyone who comments.
Links will be displayed as unclickable URLs to help prevent spam.

Profile

mik_anna: (Default)
mik_anna

February 2017

S M T W T F S
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627 28    

Style Credit

Expand Cut Tags

No cut tags
Page generated Jul. 21st, 2017 06:40 pm
Powered by Dreamwidth Studios