mik_anna: (me)
[personal profile] mik_anna
Пару недель назад я собиралась написать полный эмоций пост про финансирование покупки дома, но перегорела... Однако, поскольку я таки его уже пообещала, то напишу безэмоциональный.
Вопрос как   продать один дом и купить другой, используя деньги от продажи старого дома как значительную часть начального взноса за новый дом, остался для меня в целом непонятым. Понятна линия сомнений: деньги от продажи хотелось бы получить по-раньше, а переехать попойзже, с какой же сделки начинать? Общая рекомендация: начинать с той какую сложнее собрать, однако, это в идеале, а на практике приходится решать чего у вас больше:  запаса ликвидности или сил и возможностей для двух переездов.

  1. Казалось бы банки должны быть прямым решением в данной ситуации- они должны предоставлять недостающую ликвидность. Однако мы на своем опыте обнаружили что это не так... Мы обнаружили две категорически неприятные новости: во-первых, некоторые финансовые продукты типа займа-бридж (займ против эквити в старом доме, чтобы деньги из старого дома вложить в новый)  существуют только на бумаге.  В реальности его нет, ибо на его оформление требуется как минимум 7 недель (а если знать то что мы знаем сейчас, то больше 2-х месяцев) но большинство продавцов столько ждать отказываются. мы разговаривали с альтернативными брокерами и  нам сказали, что не видели ни один бридж последние 3 года. таки да, при новых стандартах регулирования бридж исчез как класс ибо его сложно оформлять. Во-вторых, нынче на дорогие дома (а в Ньютоне-Бруклайне-Лексингтоне и иже с ними все помимо starter-home являются дорогими) требуют начальный взнос в размере от 20 до 25% в зависимости от банка (ДВАДЦАТЬ ПЯТЬ, Карл!). Т.е. когда мы говорим о запасе ликвидности, мы говорим об очень даже большом запасе ликвидности.

  2. По логике рынка сложнее найти покупку (не всегда и не для всех, но там и тогда где мы искали), и мы таки начинали с поиска покупки, но в результате мы закрывали первой сделку на продажу ибо иначе ничего не складывалось. Нам очень повезло с тем как легко нашлась продажа и как сговорчивы оказались покупатели (они согласились получить дом на 3 дня пойзже закрытия сделки, что позволило нам спокойно переехать). Если бы я знала изначально то что я знаю сейчас о финансировании, мы бы не решились выходить на рынок сейчас, ибо глядя назад- это было рисковано.

  3. На свете есть очень хреновые мортгадж брокеры...

  4. Простейшая ипотека в простейшей ситуации занимает у банка в пиковое время (июнь-июль) какое-то невообразимое время. Им потребовалось 5 недель (ПЯТЬ, Карл!) чтобы дать нам commitment letter. При стандарте в три недели.
    Когда говорят про cavity search, это то что делают банки по новым стандартам с заемщиками: Они (на разных уровнях) 4 раза запросили нашу кредитную историю и три раза сделали employment verification, у нас потребовали письменные объяснения на все транзакции свыше 2К за последние 3 месяца. Нас просили предоставить совсем уж какие-то экзотические документы и писать объяснения почему они не существуют. Мы узнали как много отделов существует в банках, и через сколько андеррайтеров проходит один займ, и не спрашивайте зачем мне это знание. Вишенкой на торте было когда банк предложил выкинуть меня из ипотеки. Оказалось, что их не интересует, что я хорошо зарабатываю, их волнует что у меня МАЛО кредиток (Мало, кстати,- это две старые и стабильно выплачиваемые кредитные линии).

  5. Процент по конвеншнал-займу оказался выше чем джамбо

Date: 2015-07-24 09:24 pm (UTC)
From: [identity profile] volodki.livejournal.com
Вишенка на торте и джамбо проценты удивляют :)
А покупку вы нашли, но не оформили перед продажей? Или еще не выбрали дом? Если покупка первая, то, помимо ликвидности, есть еще момент с оплатой двух кредитов...

Date: 2015-07-26 12:35 pm (UTC)
From: [identity profile] mik-anna.livejournal.com
мы нашли первой покупку и намерянно пытались затягивать закрытие и ставить его на подальше. я написала что продажу мы нашли в течение недели после того как нашли покупку.

про ликвидность- да, я понимаю и наличие денег на даунпеймент на два дома и зарплату в размере позволяющем квалифицироваться на два мортгаджа.

Date: 2015-07-25 01:18 am (UTC)
From: [identity profile] inostranka.livejournal.com
Спасибо за запись.
Очень странно про процент. С другой стороны, когда дом уже куплен, перефинансироваться должно быть сильно легче (хотя мы давно не делали, не знаю, как там сейчас).
Интересно, а что не так сделал mortgage broker? У меня есть пара брокеров, с которыми мы (пере)финансировались в своё время, если вдруг надо.

Date: 2015-07-26 12:43 pm (UTC)
From: [identity profile] mik-anna.livejournal.com
я раньше думала, что брокеры не сильно варируются по качеству, ну или так что все одно не поймешь, а на деле оказалось все сложнее...
мы еще до выхода на рынок пришли к брокеру со всеми выписками со счетов и т.п. и пытались рассчитать все сценарии, в результате имели план А,Б, В и т.д. потом пришли месяцем пойзже уже войдя в сделки и наша ситуация только улучшилась- у нас был договор на продажу. и тут оказалось что ни один из сценариев не работает!!! что-то не проходило по срокам, что-то не проходило потому что там есть какие-то неупомянутые условия. был какой-то сценарий который не проходил потому что она ошиблась и посмотрела не в ту строчку и вместо 20% требовалось 25%... короче это был такой ужас- и мы к тому времени уже рисковали реальными деньгами. все закончилось тем, что мы передоговорились с покупателями и передвинули сроки, ну и конечно ушли от того брокера.

Date: 2015-07-25 05:18 am (UTC)
From: [identity profile] tea-with-milk.livejournal.com
Пост на злобу дня! Мы сегодня закрылись, правда чуть подальше от Бостона (Вестборо). Кредитовались с DCU, и очень неплохия впечатления, включая практически бесплатного лоера на закрытии от компании которая с ними работает. 4.00%. Судя по всему, отделались легким испугом: никаких уюасов по поводу кредитных историй и письменных обьяснений не было и commitment letter сделалли за 10 дней.

Date: 2015-07-26 12:46 pm (UTC)
From: [identity profile] mik-anna.livejournal.com
поздравляю! что купили?
мы уже задним умом подумали что возможно было бы более правильно работать с мелким локальным банком.
часть проблемы как я поняла была в том, что наш крупный лендер собирался продать наш займ через полгода очень крупному банку, а тот собирался его секюритизировать. потому нас проверял сначала лендер, потом банк, а потом еще отдел отвечающий за стандарты Фанни и фреди.

Date: 2015-08-20 05:34 pm (UTC)
From: [identity profile] tea-with-milk.livejournal.com
Ох, пропустил ответ в связи переездом и отпуском.

Купили 4BR 2х этажный кейп в Вестборо, именно то что хотели (дети в восторге когда в окнах которые в крышу встроенны видят луну :) )

Насчет перепродажи другому банку они часто это делают, да. У нас так было с прошлым займом. Этот банк вообще приятно удивил -- дал нам бесплатного (и очень хорошего) адвоката.

Date: 2015-07-31 05:12 pm (UTC)
From: [identity profile] pro-sha.livejournal.com
У нас много общих друзей поэтому пишу :)
У MIT нет credit union который финансирует дома? Мы всё делали через Калтек и это было чудо какое-то. Никто нас вообще не мучил и Калтек всё сделал дней за 10, что по-моему практически невероятно :)
Page generated Sep. 23rd, 2017 02:02 am
Powered by Dreamwidth Studios