mik_anna: (me)
[personal profile] mik_anna
Пару недель назад я собиралась написать полный эмоций пост про финансирование покупки дома, но перегорела... Однако, поскольку я таки его уже пообещала, то напишу безэмоциональный.
Вопрос как   продать один дом и купить другой, используя деньги от продажи старого дома как значительную часть начального взноса за новый дом, остался для меня в целом непонятым. Понятна линия сомнений: деньги от продажи хотелось бы получить по-раньше, а переехать попойзже, с какой же сделки начинать? Общая рекомендация: начинать с той какую сложнее собрать, однако, это в идеале, а на практике приходится решать чего у вас больше:  запаса ликвидности или сил и возможностей для двух переездов.

  1. Казалось бы банки должны быть прямым решением в данной ситуации- они должны предоставлять недостающую ликвидность. Однако мы на своем опыте обнаружили что это не так... Мы обнаружили две категорически неприятные новости: во-первых, некоторые финансовые продукты типа займа-бридж (займ против эквити в старом доме, чтобы деньги из старого дома вложить в новый)  существуют только на бумаге.  В реальности его нет, ибо на его оформление требуется как минимум 7 недель (а если знать то что мы знаем сейчас, то больше 2-х месяцев) но большинство продавцов столько ждать отказываются. мы разговаривали с альтернативными брокерами и  нам сказали, что не видели ни один бридж последние 3 года. таки да, при новых стандартах регулирования бридж исчез как класс ибо его сложно оформлять. Во-вторых, нынче на дорогие дома (а в Ньютоне-Бруклайне-Лексингтоне и иже с ними все помимо starter-home являются дорогими) требуют начальный взнос в размере от 20 до 25% в зависимости от банка (ДВАДЦАТЬ ПЯТЬ, Карл!). Т.е. когда мы говорим о запасе ликвидности, мы говорим об очень даже большом запасе ликвидности.

  2. По логике рынка сложнее найти покупку (не всегда и не для всех, но там и тогда где мы искали), и мы таки начинали с поиска покупки, но в результате мы закрывали первой сделку на продажу ибо иначе ничего не складывалось. Нам очень повезло с тем как легко нашлась продажа и как сговорчивы оказались покупатели (они согласились получить дом на 3 дня пойзже закрытия сделки, что позволило нам спокойно переехать). Если бы я знала изначально то что я знаю сейчас о финансировании, мы бы не решились выходить на рынок сейчас, ибо глядя назад- это было рисковано.

  3. На свете есть очень хреновые мортгадж брокеры...

  4. Простейшая ипотека в простейшей ситуации занимает у банка в пиковое время (июнь-июль) какое-то невообразимое время. Им потребовалось 5 недель (ПЯТЬ, Карл!) чтобы дать нам commitment letter. При стандарте в три недели.
    Когда говорят про cavity search, это то что делают банки по новым стандартам с заемщиками: Они (на разных уровнях) 4 раза запросили нашу кредитную историю и три раза сделали employment verification, у нас потребовали письменные объяснения на все транзакции свыше 2К за последние 3 месяца. Нас просили предоставить совсем уж какие-то экзотические документы и писать объяснения почему они не существуют. Мы узнали как много отделов существует в банках, и через сколько андеррайтеров проходит один займ, и не спрашивайте зачем мне это знание. Вишенкой на торте было когда банк предложил выкинуть меня из ипотеки. Оказалось, что их не интересует, что я хорошо зарабатываю, их волнует что у меня МАЛО кредиток (Мало, кстати,- это две старые и стабильно выплачиваемые кредитные линии).

  5. Процент по конвеншнал-займу оказался выше чем джамбо

From:
Anonymous( )Anonymous This account has disabled anonymous posting.
OpenID( )OpenID You can comment on this post while signed in with an account from many other sites, once you have confirmed your email address. Sign in using OpenID.
User
Account name:
Password:
If you don't have an account you can create one now.
Subject:
HTML doesn't work in the subject.

Message:

 
Notice: This account is set to log the IP addresses of everyone who comments.
Links will be displayed as unclickable URLs to help prevent spam.

Profile

mik_anna: (Default)
mik_anna

February 2017

S M T W T F S
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627 28    

Style Credit

Expand Cut Tags

No cut tags
Page generated Jul. 21st, 2017 06:41 pm
Powered by Dreamwidth Studios